Главная \ Новости Совета \ Доклад Галины Белковой о работе районных МВК

Доклад Галины Белковой о работе районных МВК

« Назад

Доклад Галины Белковой о работе районных МВК 20.10.2016 12:24

 

На заседании Общественного совета 19 октября из-за недостатка времени не был полноценно заслушен доклад Галины Белковой. В связи с этим публикуем его на этом сайте.

IMG_2433

Председателю Общественного совета
вице-губернатору Санкт-Петербурга
Бондаренко Н.Л.

 

Уважаемый Николай Леонидович!

По Вашему поручению с декабря 2015 года по настоящее время я присутствовала на заседаниях Комиссии Комитета имущественных отношений по учету государственного имущества (Комиссия). Мне предоставлены выписки из решений Комиссии за период с 15.07 по 06.10.2016.

Эти документы в совокупности с ответами из государственных ведомств позволяют сделать следующие выводы.

1. Ряд объектов в жилых зданиях учтен в качестве государственных вследствие самовольных строительных работ.

Вместе с тем, право не возникает из правонарушения (Jus ex injuria non oritur); не допускается ставить на технический и кадастровый учет помещения, если они в этом качестве не созданы в соответствии с требованиями градостроительного законодательства, с учетом того, что только законом устанавливают особенности приобретения, прекращения права собственности, владения, пользования и распоряжения имуществом (ст. 212 ГК РФ).

2. Ряд объектов незаконно поставлен на технический и кадастровый учет в результате процедуры переименования.

Так, под нежилые цели после их переименования используют пригодные для жилья помещения либо непригодное для проживания помещение передают в пользование третьим лицам как «нежилое», хотя в натуре «нежилое помещение» не создано в порядке, который установлен градостроительным законодательством РФ, и Закон не ставит знак равенства между непригодным для проживания и нежилым помещением.

Данная категория помещений не отделена от жилой части противопожарными преградами; вследствие чего, шумовая нагрузка и вибрация превышают допустимые нормы; посторонние запахи и табачный дым из бывших жилых помещений проникают в смежные квартиры через перегородки и деревянные перекрытия, срок эксплуатации которых часто превышает нормативный в разы; такие помещения не оборудованы изолированными входами, а в соответствии с технической документацией, эта часть здания предназначена исключительно для нужд проживающих (п. 3.3 Санитарно-эпидемиологических требований к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях № 64 от 10.06.2010 - СанПиН 2.1.2.2645-10).

Наряду с этим, нарушаются другие положения СанПиН, из которых следует, что на территории дворов жилых зданий запрещено размещение автостоянок организаций; участки для стоянки транспорта персонала организаций следует располагать за пределами придомовой территории; не допускается производить разгрузку-погрузку материалов, продукции для таких помещений со стороны двора жилого дома, где расположены окна и входы в квартиры (п.п. 1.2, 1.4, 2.10, 3.7 СанПиН 2.1.2.2645-10).

Аналогичным образом, арочные проезды и каретники в исторических зданиях на основании переименования используют в качестве «гаражей» или «складских помещений».

Техническое состояние таких помещений не соответствует требованиям Закона, соседство с ними представляет угрозу для жизни, здоровья и имущества жителей таких зданий.

3. Передавая элементы жилых зданий в аренду, частную собственность для нужд предпринимателей, государственные служащие не исполняют обязанность признавать, соблюдать и защищать право жителей на безопасные и благоприятные условия проживания в доме, тогда как согласно Конституции РФ, на всех без исключения государственных органах лежит обязанность по исполнению всей совокупности законодательства РФ.

Каждое заинтересованное ведомство на собственное усмотрение применяет вырванные из контекста фрагменты законодательства РФ без их взаимосвязи, не принимая во внимание один из базовых принципов Римского права: «специальный закон отменяет общий» (Lex specialis derogat generali).

КС РФ неоднократно разъяснял, что законы надлежит применять непротиворечиво; регулировать одинаковым образом только однородные по своей юридической природе отношения, признавая приоритет того закона, который специально предназначен для регулирования соответствующих отношений.

Согласно профильному законодательству, предназначение жилого здания это создание безопасных и благоприятных условий проживания, поскольку главная вещь в таком здании - квартира (ст. ст. 161 ЖК РФ, 135 ГК РФ; см. также определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 25.12.2000 по гр. делу № 3-107/2000).

Например, согласно схемам установки счетчиков в водомерных узлах, утв. ГУП «Водоканал», приборы учета установлены там, где имеется оборудование, позволяющее в случае аварийного состояния водопровода перекрыть подачу воды в помещения жилого дома, тем самым минимизировать ущерб элементам здания и имуществу жителей.

Вход посторонних в такое помещение не допускается, а вот доступ обслуживающего персонала и аварийных служб к сетям и запорному оборудованию дома должен быть обеспечен круглосуточно (п.п. 5.8.5; 3.3.1; 3.4.5 Постановления Госстроя РФ № 170 от 27.09.2003 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда»).

Данное правило часто нарушается, вследствие передачи в чужое пользование или частную собственность элементов дома с ИТП, водомерами, запорным оборудованием на сетях ЦО и ХВС, с ревизиями и лежаками для водоотведения.

При этом инженерные сети и инженерное оборудование дома почему-то называют «транзитными трубами», это обстоятельство служит основанием не только для постановки технических элементов здания на учет в составе «нежилого помещения», но и для включения подвалов в реестр казны Санкт-Петербурга.

В целях приспособления для коммерческих нужд Комиссия принимает решения о «переформировании» таких «помещений», что не способствует сохранению исторического облика жилых зданий и созданию безопасных и благоприятных условий проживания. У жителей таких домов не осталось места для установки современного оборудования для общих нужд, негде разместить колясочные, проводить общие собрания, заниматься физкультурой, удовлетворять социально-бытовые и иные насущные потребности.

«Переформирование» включает в себя демонтаж частей несущих конструкций, создание выходов с разнокалиберными крылечками и приямками, заглубление подвалов. Такие работы производят без согласия жителей. В ряде домов «переформирование» повлекло подтопление грунтовыми водами, просадки грунта, образование трещин в несущих конструкциях и другие беды.

Строительные работы, которые Комиссия называет «переформированием», допускаются после получения соответствующих разрешений в установленном законом порядке либо не допускаются вовсе, с учетом того, что термин «переформирование» в градостроительном законодательстве не применяется.

4. Строительные работы, которые ведут к нарушению прочности, разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и оборудования в принципе не допускаются, как не допускаются работы, ухудшающие условия эксплуатации и проживания граждан (п.п. 1.7.1-1.7.3 Правил №170).

Жалобы граждан на отступление от проектных значений параметров зданий, на то, что строительные работы затронули конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности объектов капитального строительства, их частей, безопасность строительных конструкций, участков сетей инженерно-технического обеспечения; создана угроза причинения вреда жизни или здоровью, надлежит оценивать в порядке, установленном статьей 9.4 КоАП РФ, а не как имущественный спор в порядке искового производства.

Поэтому следует надлежащим образом организовать процесс квалификации подобных негативных явлений в порядке статей 9.4 и 9.5 КоАП РФ. В настоящее время Закон не исполняется, отсутствует надлежащая фиксация таких явлений, словно их не происходит в многоквартирных зданиях, что, по сути, представляет собой отказ государства рассмотреть жалобы граждан в установленном для этого порядке. Это приводит к длящемуся нарушению прав неопределенного круга лиц, способствует повреждению жилого фонда в результате приспособления под коммерческие цели.

Сегодня на заседании президиума Совета при президенте РФ по стратегическому развитию и приоритетным проектам премьер-министр РФ Дмитрий Медведев подтвердил, что надзорная деятельность в РФ в настоящее время вызывает много нареканий, она недостаточно эффективна и нередко коррумпирована.

Вместо принятия экстренных мер жителям годами пишут отписки о том, что конфликты в отношении общего имущества собственники жилья должны разрешать самостоятельно.

Это не так. Общее имущество на платной основе передано в управление соответствующих организаций, поэтому не выдерживает критики довод о том, что уставами таких организаций предусмотрено только извлечение прибыли, дескать, они не обязаны исполнять требования норм, перечисленных в ст. 161 ЖК РФ.

Вместе с тем, статьей 162 ЖК РФ установлено, что управление общим имуществом надлежит осуществлять на основании договора управления. Условия договора определяют по усмотрению сторон, за исключением случаев, предписанных законом или иными правовыми актами (ст. 421 п. 4 ГК РФ). Поскольку управление общим имуществом это выполнение стандартов, направленных на достижение целей, установленных ст. 161 ЖК РФ (п. 2 Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утв. постановлением Правительства РФ № 416 от 15.05.2013 об обязательных услугах и работах), на управляющую организацию Законом возложена обязанность обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания, надлежащее содержание общего имущества, решение вопросов пользования этим имуществом в соответствии с требованиями законодательства, вт.ч. в сфере обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, о техническом регулировании, пожарной безопасности, защите прав потребителей.

Согласно Постановлению Пленума ВАС РФ №11 от 17.02.2011 о некоторых вопросах применения особенной части КоАП РФ, управляющая организация не подлежит привлечению к ответственности, если предприняла меры по соблюдению соответствующих норм (ст. 4.3 КоАП РФ).

Поэтому представители управляющих организаций обязаны немедленно направлять акты о таких нарушениях Закона в соответствующее ведомство, с учетом того, что будет налажен государственный контроль исполнения законодательства, перечисленного в ст. 161 ЖК РФ, в порядке, предусмотренном статьями 6.4, 9.4, 9.5, 20.4, 14.4-14.8 КоАП РФ.

5. Равным образом, необходимо отрегулировать отнесение имущества к собственности субъекта РФ в порядке, который установлен законом (статьи 212 п. 3 и 214 п. 5 ГК РФ).

Вместо закона Комиссия ссылается на справки из подведомственных организаций, в т.ч. из органа технического учета о том, что на момент приватизации первой квартиры ту или иную часть жилого дома использовали для нужд, не связанных с обслуживанием жителей. Как указано выше, Комиссия не исследует требования специального законодательства в части, допускается ли такое использование Законом.

На основании подобных справок Комиссия ошибочно приходит к заключению о том, что у жителей не возникло право общей собственности, а несогласные могут оспорить такие решения в суде. Такая позиция противоречит разъяснению Конституционного Суда о том, что судебное разбирательство по каждому объекту в отношении государственного имущества не требуется, поскольку в федеральном законе должны быть указаны общие характеристики и типы имущества, которое необходимо для реализации государственных функций (Постановление КС РФ № 8-П от 30.06.2006).

Вместо федерального закона Комиссия продолжает ссылаться на Постановление Верховного Совета РФ № 3020-1 от 27.12.1991 о разграничении государственной собственности, хотя из п. 16 этого документа следует, что порядок разграничения, установленный этим Постановлением, не распространяется на объекты, ранее находившиеся в государственной собственности и отчужденные в законном порядке в собственность граждан, с учетом того, что закон о приватизации жилищного фонда принят 04.07.1991.

Постановление не существующего ныне Верховного Совета РФ утратило актуальность и в настоящее время применяться не может. Даже когда оно действовало, согласно п. 1 Приложения 3 к Постановлению № 3020-1, в муниципальную собственность могли передать только те помещения, которые, как указано ранее, созданы в порядке, установленном градостроительным законодательством, причем за счет 5-7% отчислений из бюджета на строительство объектов социально-культурного и бытового назначения. Причем, эту категорию помещений создавали для муниципальных нужд населения, а не для иных нужд.

В этой связи, надлежит назвать именно федеральный закон, на основании которого элементы жилых зданий приобретают статус государственного имущества субъекта РФ.

Такие элементы не используют для отправления государственных полномочий, их передают в коммерческий наем, затем в частную собственность, без учета того, что регистрация права собственности на квартиру является актом регистрации права собственности на общее имущество (ст. 23 ч. 2 ФЗ-122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», ст. ст. 289-290 ГК, 36 ЖК РФ), и по определению судебных органов, «отчуждение общего имущества многоквартирного дома неуправомоченным лицом невозможно и не создает у добросовестного приобретателя права собственности на это имущество....Тот факт, что право собственности на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП, не означает, что право собственности жильцов на общее имущество в многоквартирном доме прекратилось» (Постановление ВАС № 14828/12 от 26.03.2013 и Определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ 91-КГ14-5 от 10.02.2015).

Проблему отчуждения общего имущества затронули 11.10.2016 в ходе видеоконференции министра строительства и ЖКХ М. Меня в рамках проекта ОП РФ «Час с министром». В частности, свое мнение по этому вопросу высказал С. Степашин: кто изымает общее имущество, тот преступник: https://oprf.ru/press/conference/2325 (1:24).

6. Согласно «Стратегии развития ЖКХ на период до 2020 года», утв. Распоряжением Правительства РФ №80-р от 26.01.2016, требуется разобраться, какой терминологический аппарат используют в жилищной сфере; произвести анализ стандартов, норм и правил в части решения вопросов технического регулирования; необходимо совершенствовать мониторинг состояния жилищного фонда; разработать комплекс мер по его сохранению; надлежит повышать качество государственного управления, оптимизировать разграничение полномочий и ответственности в указанной сфере, наряду с совершенствованием системы общественного контроля (с.с. 5, 6, 7, 14, 15).

В указанный период надлежит разработать и комплекс мер по возврату гражданам общего имущества в многоквартирном доме, в т.ч. по ранее совершенным сделкам, в т.ч. в случаях незаконного отчуждения органами власти (с. 13).

Поставленные задачи имеют межведомственный характер и не могут быть выполнены без конструктивного взаимодействия между органами судейского сообщества, службой судебных приставов, заинтересованных надзорных и иных ведомств с общественностью.

Пока такая работа не организована даже в отношении объектов, где вследствие решений государственных органов возникли сложности в эксплуатации и ремонте таких объектов, создана угроза жизни, здоровью и имуществу жителей, нарушается законодательство о защите прав потребителей, иные, в т.ч. императивные нормы.

Негативные последствия указанной выше деятельности нельзя далее оправдывать государственными нуждами.

В связи с чем, предлагаю Общественному Совету во главе с Председателем наметить перечень мероприятий для эффективного исполнения Распоряжения Правительства РФ №80-р от 26.01.2016; обратиться к губернатору Г.С. Полтавченко с просьбой оказать содействие в организации межведомственных мероприятий.

С уважением, Белкова Г. Г.                19.10.2016


Комментарии


2016-10-20 15:19:45 АндрейАндрей #
Хороший доклад, спасибо, Галина Геннадьевна!
Пожалуйста, авторизуйтесь, чтобы оставить комментарий.
Авторизация
Введите Ваш логин или e-mail:

Пароль:
запомнить